주거입지론
| -.주거입지론 1.주거지의 입지조건 1)주거입지(주거지의 유용성)는 쾌적성,생활의편리성,위치의 접근성,교육환경등에 의해 주로 결정된다. 2)주거입지는 크게 직장과의 거리에 따라 수반되는 교통비용과 주택의 임대료에 의해 결정되는것이 일반적 ->주거비용은 도심에서 외곽으로 이동할수록 감소하고, 교통비용은 도심에서 외곽으로 이동할수록 증가. 단위당 교통비용은 외곽으로 이동할수록 감소.(혼잡도가 감소하기때문) 2.최적의 주거입지
*한계주거비용의 탄력성이 낮다. -> 탄력성이 낮은 주거비용이 주거입지 결정에 더 크게 작용한다. 1)가정 *직장은 도심에 위치하고 주거지는 쾌적한 외곽지역을 선호한다. *입지는 주택서비스가격과 교통비에 의해서 결정된다. *어떤 곳에 입지하더라도 주어진 소득으로 효용의 극대화를 달성하려 한다. 2)최적주거지의 이동 *소득의 증가, 교통수단의 발달,교통비의 감소의 요인이 발생 할때는 최적주거입지가 외곽으로 이동한다. *교통비의 증가, 가구의 소득감소 등은 최적의 주거입지가 도심으로 이동하게 만든다. -.지대론 및 도시공간구조론 1.지대론 1)지대와 지가 *지대는 토지라는 생산요소가 제공하는 용역에 대한 가격으로 토지소유자의 임대료를 말하며, 유량의 개념이다 *지가는 지대를 이자율로 할인하여 합계한것으로 토지의 현재가치를 말하며, 저량의 개념이다 *지가와 지대는 원본과 과실관계에 있다. *지가는 지대에 비례하고 이자율에 반비례한다. -> 지가 = 지대 / 할인율 , 영구연금의 현가계수 = 1/할인율 2.고전적 지대이론 : 지대론에 관한 논쟁은 지대가 토지로부터 새안된 재화의 가격에 영향을 주는 생산비,즉 지대를 비용으로 볼 것인가 아니면 잉여로 볼 것인가 하는 문제이다. 1)차액지대설(리카도): 비옥도의 차이가 지대를 발생시킨다는 이론 * 비옥도에 따라 우등지 - 열등지 - 한계지로 나누고 지대는 한계지를 기준으로 하여 이보다 생산력이 높은 토지에 대한 대가를 말한다. 한계지는 지대가 발생치 않는다 (생산비 = 가격) * 전제조건: 토지에는 수확체감의 법칙이 적용된다. 즉, 노동한단위를 추가하는 경우 총생산량은 증가하나 한계생산량은감소. 비옥한 토지의 공급은 제한되어 있다. 2)절대지대설(마르크스):지대는 토지소유자가 소유하는 그 자체로 인해 발생. 한계지 밖에서도 소유자 원하면 지대 발생. 3)고전학파와 신고전학파의 지대이론
3.도시토지 지가이론 1)마샬의 지가이론: 마샬은 위치의 가치를 강조하여 지가는 위치가 유리함에 대한 화폐가치의 총액이라 하였다. 2)허드의 지가이론: 허드는 토시토지로서의 지가는 접근성에 의존한다고 보았다. 즉, 지가는 경제적 지대에 바탕을 두고, 경제적 지대는 위치에, 위치는 편리함에, 편리함은 접근성에 의존하므로 결국 접근성에 의존한다는 것. 3)입찰지대이론(알론소) : 튀넨의 농촌토지이용에 대한 이론을 도시공간으로 확대한 이론이다. 입찰지대라는 개념으로 위치별 지대의 차이와 토지 용도의 결정구조를 설명하고자 하였다. *입찰지대: 도심으로부터 한계지점까지 각 토지를 경매에 붙인다고 할때, 토지의 단위면적에 대해 토지이용자가 기꺼이 지불하고자 하는 최대금액으로 초과이윤이 0 이 되는 수준의 지대를 말한다. 따라서 입지경쟁결과 최대의 순현 재가치를 창출할수 있는 이용과 산업에 토지는 할당된다. *입찰지대곡선: 입찰지대곡선이란 각 산업의 입찰지대를 연결한 곡선이다. 생산요소간의 대체가 일어나는 경우에는 입찰 지대곡선은 원점에 대해 볼록한 우하향의 지수곡선형태를 띤다. *입찰지대곡선의 기울기는 토지사용량에 대한 한계수송비가 된다. -> 입찰지대곡선의 기울기 = 한계수송비 / 토지이용량 *도심안쪽의 토지가 할당되는 산업의 지대곡선이 가장 기울기가 가파르고, 입지경쟁에 실패한 기업은 그 주위에 입지하려는 경향이 있다.
4.생산요소의 대체성 1)생산요소의 대체성이란 생산의 3요소(노동,자본,토지)중 노동은 일정하다고 가정하면, 자본과토지의 결합비율을 의미하며,이러한 생산요소의 대체성은 토지의 집약도를 결정한다. * 생산요소의 대체성(토지의 집약도) = 자본/토지 2)생산요소의 대체성이 클수록 토지에 대한 자본의 결합비율이 커진다. 3)생산요소의 대체성은 도심에 가까울수록 커지고(투입자본↑), 멀어질수록 작아지므로(자본투입↓)우하향하는 지수곡선이다. 4)생산요소의 대체성은 생산요소의 상대적 가격에 따라 달라지기도 하고, 기업이나 산업의 종류에 따라서도 달라진다. 즉, 도심의 지대는 높기 때문에 상대적으로 값이 싼자본을더많이 사용하고, 외곽은 그 반대다. -> 금융업은 자본의 대체성이 크므로 도심에 위치, 1차산업은 외곽지에 입지한다. 5)입지잉여가 클수록 생산요소의 대체성(대체율)도 큰 편이다. 5.이전수입과 경제적 지대 6.마샬의 준지대 : 토지 이외의 생산요소중 일시적으로 공급의 탄력성이 매우 작아 토지와 흡사한 성격을 가지게 되는 고정생산요소(기계)에 귀속되는 소득을 준지대라 한다. 이러한 준지대는 장기적으로 소멸한다. * 준지대 = 총수입 - 총가변 비용 -.도시공간구조론 1.동심원이론(버제스) : 도시는 하나의 중심부를 가지고 있으며, 도시의 성장은 중심부를 중심으로 지대 지불능력에 따라 동심원 모양으로 외곽으로 확대되어 5개 지구로 분화된다. * 중심업무지대 -> 제2지대(점이이대,천이지대) -> 노동자주거지대 ->고급주택지대 ->통근자지대 1)중심업무지대: 높은사무실 임대료를 지불할수 있는 기업이 위치 2)제2지대(점이지대, 천이지대): 유동성이 심한 지역, 주로타지역에서 이주해온 사람들이 도시에 정착할 때까지 임시로 거주하면서 노동력을 파는 지역으로, 중심지로부터 가까운 곳에 슬럼을 이루며 거주하는 지역. -> 빈민들이 거주하는 주택가격은 싼 편이지만, 집세는 상대적으로 어떤 지역보다도 높다. -> 이 변천지역은 조만간 중심지화될 지역 3)노동자주거지대: 서민층 밀집지역으로 변천지역보다는 깨끗하고, 주택가격도 변천지대보다 비싸다. -> 이민온 사람들의 2세들이 주로살며, 좁은 정원에 주택밀도가 비교적 높다. 변천지역에서 기반을 잡은 주민들이 다음 단계로 이주하는 지역임. 주민들은 중심지 주변에 직장을 가지며, 비교적 낮은 수입으로 살아가고 있다. 4)제4지대(중류층 주거지대) : 경영자, 전문인 등 소규모 사업체의 주민들이 모인곳. 소득이 비교적 높아 교통비를 지불할수 있기 때문에, 이지역 주민들은 노동자 주거지역에서 이주해온 사람들이다. 5)제5지대(통근자 지대) : 도시외곽의 독립된 소규모 부락으로, 낮에는 거의 모두가 중심지에 위치한직장에 나가고 밤이면 모여드는 곳이다. 2.기타 1)선형이론(호머호이트):동심원이론 보완 * 도시지역의 주거지역의 분포가 교통망을 따라 원형의 모량을 변형하면서 부채꼴 모양으로 확산하여간다는 것. 즉, 도시지역은 전체적으로 볼때 원형의 모량을 이루지만 그 중심으로부터 부채꼴 모양으로 교통망이 있게 되면 인구가 증가할수록 주택지는 이를 따라 외곽으로 확대되어 가는 모양을 지니게 된다. 2)다핵심이론(해리스와 울만) : 도시마다 하나만의 핵만을 가지는 것이 아니라 여러요인에 의해 몇 가지 핵을 형성할수 있고, 도시성장은 하나만의 핵이 아닌 여러핵을 중심으로 이루어진다는 것이다. 오래된 도시일수록 단핵도시패턴을 지니고 신도시일수록 다핵도시패턴을 이룬다. * 핵심의 분화발생요인 -> 특정 입지와 시설을 필요로 하는 특정 사업 -> 유사업종이 서로 한곳에 입지하려는 집중경향성 -> 업종간의 입지적 비양립성 -> 특정장소에 대한 업종별 경제지대지불 능력의 차이 3)다차원이론(시몬스) : 각 이론을 종합하여 사회계층차원, 도시화차원, 인종별 분포차원으로 분석한 이론. 시몬스는 다차원이론은 도시의 내부구조는 3개 차원에서 파악해야한다고 주장한데서 비롯된 이론 4)유상도시이론(베리) : 교통의 발달로 업무시설과 주택이 간선도로를 따라 동서남북으로 띠모양(리본)을 이루며 확장된다는 이론 도로변에는 상업, 업무 등 서비스 기능을 배치하고 그 뒤편에는 주택지를 배치함으로써 양측에 횡단 교차를 줄일수 있고, 서비스지구의 접근이 용이하여 자동차 교통처리에 효율적이라는 장점이 있다. 5)3지대이론(디킨슨) :유럽도시의 연구에서 역사적 발전과 지대구조를 합성하여 도시지역을 3지대로 구분하였다. [출처] 공인중개사1차_부동산학개론_정리_17|작성자 스마일포어스 |
