부동산임대차계약서 쓰기 전, 확인해야 할 사항

[세금박사 11월호-법률가이드] 부동산임대차계약서 쓰기 전, 확인해야 할 사항 조회 : 1783 등록일 : 2011/11/01

본인의 점포가 없는 경우에 사업을 시작하려면 점포를 임차하여야 하는데 남의 건물을 임차할 경우 점포의 소유자가 누군지, 공동소유자 인지, 사업자등록증을 내는데 지장은 없는지, 건물에 과도한 근저당권이나 전세권 등이 설정되어 있는지 등을 확인하여 만일의 사태에 대비하는 것이 필요하다. 이러한 경우에는 예측할 수 없는 손해를 볼 수 있으므로 다음 사항을 꼼꼼히 체크하여 안정된 사업장을 확보할 수 있도록 해야 한다. 1. 토지, 건물 등기부등본 등기부등본상의 '갑구' 사항란에는 토지와 건물 주인이 누구인지를 확인할 수 있다. 만약에 주인이 따로따로 이거나, 여러 명인 경우에는 주인 모두와 계약을 해야 한다. 다만, 주인들이 대리인을 통해서(위임장 구비) 임대차 계약을 할 수도 있다. 또한 ‘갑구’ 사항란에는 압류, 가압류, 가등기 등도 등재가 되므로 이러한 사항도 확인해 소유권에 변동이 올 수 있는 경우를 체크하여야 한다. 등기부등본의 '을구' 사항란에는 그 부동산의 근저당권, 전세권 등 담보가 얼마나 설정되어 있는지를 확인할 수 있다. 부동산의 시가에 비해 근저당이 과다하게 설정되었다면 임대차계약을 재고하는 것도 안정된 사업을 위한 방법이다. 2. 건축물관리대장 사업장이 무허가건물인지 허가된 건물이지의 여부를 확인할 수 있다. 인허가가 필요한 업종을 하는 경우에 무허가건물을 계약할 경우 각종 규제를 받으므로 주의해야 한다. 예를 들어 요식업(인허가업종)의 경우 무허가건물에는 '영업신고증'이 발급되지 않는다. 그리고, 허가된 건물이더라도 음식점을 하기 위해서는 1층을 제외한 사업장에는 정화조 용량이 충족되어야 '영업신고증'을 발급 받을 수 있다. 3. 도시계획확인원 사업장이 국가에서 시행하는 재건축이나 신도시 개발예정지역인지 여부를 확인할 수 있다. 사업을 시작한지 얼마 안 되어 재건축이 진행이 된다면 사업자는 큰 경제적인 손해를 볼 수도 있다. 4. 확정일자 받기 점포를 임차하여 창업을 하고자 하는 예비창업자들은 점포계약과 동시에 무조건 확정일자부터 받아두는 것을 잊지 말아야 한다. 2002년 11월 1일 상가 건물임대차보호법이 시행되었으며, 세무서에서 사업자등록과 임대차계약서에 확정일자를 받으면 건물의 경매 또는 공매 시 일정금액에 대하여는 후순위 권리자 및 기타 채권자에 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 확보하게 된다. [확정일자를 받는 방법] 아래 필요한 서류와 함께 건물소재지 관할세무서에 신청하면 된다. - 필요한 서류 가. 임대차계약서 원본 나. 사업자등록증 원본 다. 사업자등록정정신고서 : 실제 사업장 주소가 사업자등록증상의 주소와 상이한 경우 라. 사업장 도면 : 건물공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한다. 마. 본인 신분증 : 대리인이 신청 시 위임장과 대리인 신분증 사업을 시작할 때 점포의 위치, 면적, 접근성 등이 중요하여 이 부분에 주로 신경을 많이 쓰게 된다. 반면 점포 건물에 과도한 은행설정, 압류, 가압류 등이 등재되어 있는 것을 확인하지 않고 사업을 하다 추후에 경매가 진행된다든지, 소유자가 달라지는 경우를 종종 볼 수 있다. 그러므로 임대차계약서를 쓰기 전에 반드시 등기부등본을 확인하여 소유자와 계약을 체결하고, 건축물대장 및 도시계획확인원 등을 확인해 예측할 수 없는 손해를 입지 않도록 주의하자.