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편집자 주
아파트 명의를 다른 가족 명의로 바꾸어도 세금 문제가 발생할까? 물론이다. 세금은 생각보다 우리의 삶과 아주 가까운데 있기 때문이다.
사례 소개
남편은 자영업자로 소득이 거의 없는 상태인데, 모든 재산이 남편 명의로 되어 있어서 건강보험료 등이 많이 부과되어 나오고 있는 형편이며, 부인은 결혼 전부터 꾸준히 직업을 가지고 가정경제를 꾸려가고 있기 때문에 아파트 명의를 부인 명의로 변경하고자 하는데, 세금에 대해서 무지하다 보니 명의 변경 시에 납부해야 할 세금은 어떤 것들이 있는지 궁금하다.
남편명의 아파트를 아내의 명의로 변경하는 경우 증여세 과세대상에 해당
남편명의로 소유한 아파트를 아내의 명의로 변경하는 경우 그 아파트는 상속세및증여세법 제2조에 의하여 증여세 과세대상에 해당하므로 증여세 납부의무가 있다. 이 경우 증여세가 부과되는 아파트의 가액은 무조건 공시가액으로 평가하는 것이 아님을 유의해야 한다.
상속세및증여세법 제47조 제1항의 규정에 의하여 증여재산에 증여일 현재 담보된 증여자(증여를 한 사람)의 채무가 있는 경우로서 해당 채무를 수증자(증여를 받은 사람)가 인수한 사실이 채무입증서류, 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정, 자금출처가 확인되는 자금으로 원리금 상환 등에 의하여 객관적으로 입증되는 경우에 한하여 증여재산의 가액에서 그 채무액을 차감하는 것이며, 수증자가 인수한 채무상당액에 대하여 증여자에게 양도소득세가 부과된다.
위의 경우 남편으로부터 증여 받은 아파트에 담보된 채무가 증여일전 남편의 소득 등 자금출처가 확인되는 자금으로 이자를 변제하는 등 채무자 명의에도 불구하고 실질적으로 남편의 채무에 해당하는 경우로서 그 채무액을 아내가 인수한 사실이 증여일 이후 아내의 소득 등 자금출처가 확인되는 자금으로 이자를 변제하는 등 소득자료 및 금융자료 등에 의하여 객관적으로 확인이 되는 경우에는 그 채무액은 아내의 증여재산가액에서 차감한다.
다만, 증여일 현재 증여재산에 담보된 대출금이 이자 및 원금변제 능력이 없는 남편명의로 대출받은 경우로서 실질적인 채무자가 증여자인 남편이 아닌 경우에는 그 채무에 대하여 증여일 이후 아내의 명의로 채무자 명의를 변경하고 아내가 이자 등을 부담하는 경우에도 부담부증여로 보기 어려우므로 증여재산가액에서 차감되지 않는다.
또한 아내의 증여세를 계산할 때 아내가 거주자(국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 사람을 말함)에 해당하고 해당 증여전 최근 10년 이내에 배우자로부터 다른 증여 받은 재산이 없는 경우에는 상속세및증여세법 제53조에 의하여 증여재산공제 6억 원을 증여세 과세가액에서 공제 가능하다. 이 경우 증여세 과세가액이 증여재산공제액 이하에 해당하는 경우에는 부담할 증여세는 없다.
또한 아파트를 아내의 명의로 이전할 때, 지방세인 취득세를 부담할 수 있다.
증여세가 부과되는 재산의 가액 평가
아파트를 증여 받은 경우 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 증여일 현재의 시가에 의하며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한하여 공동주택가격으로 평가한다.
즉, 증여 받은 해당 아파트에 대하여 증여일 전후 3개월 이내에 불특정다수인간에 자유로이 매매된 가액이 있거나 둘 이상의 감정평가법인이 감정한 가액의 평균액이 있거나 또는 공매·경매·수용에 따른 공매·경매가액과 수용보상가액이 있는 경우에는 시가에 해당되는 것이다.
또한 증여 받은 당해 아파트에 대한 시가가 없는 경우에 한하여 당해 아파트와 면적·위치·종목·용도 등이 동일하거나 유사한 다른 아파트에 대한 매매 등 가액(증여세 과세표준 신고기한 이내에 신고한 경우에 한하여 증여일전 3월부터 신고일까지의 매매사례가액 시가포함)은 시가에 포함된다.
또한 증여 받은 아파트 및 증여 받은 아파트와 위치, 면적, 용도 등이 동일하거나 유사한 다른 아파트 대하여 증여일 전 3월을 경과하고 증여일전 2년 이내의 기간 중에 매매 등 가액이 있는 경우에도 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 단서 및 비상장주식평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정 제22조 제1호의 규정에 의하여 평가기준일부터 매매가액이 결정되는 계약일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 그 매매가액 등은 상속세및증여세법 시행령 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있다.
시사점
위 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한하여 공동주택가격 등 기준시가로 평가하는 것이다. 다만, 시가 또는 기준시가로 평가하는 경우에도 증여일 현재 증여재산에 대하여 임대차계약이 체결되어 있거나 근저당권 등이 설정된 경우로서 그 증여재산이 담보하는 채권잔액(채무자 입장에서 채무잔액을 말함)이 있는 경우에는 그 채권잔액과 시가(시가가 없는 경우 기준시가)중 큰 금액으로 평가하는 것에 주의해야 한다. |