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편집자 주
실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 취득가액 및 기타 취득에 소요된 비용 중 관련 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액만을 공제하여 양도 차익을 계산하므로 만약 실제 지출이 되었으나 증빙서류를 제대로 챙기지 못했다면 그 금액에 상당하는 만큼 추가 세부담이 따른다. 그런데, 양도세에서 인정받는 비용이 다 똑 같은 비용은 아니다. 이번 주는 이에 대하여 알아 보도록 하자.
사례 소개
구입 후 오래된 아파트라 샤시, 중문, 신발장, 현관문, 전기시설 등1천만 원 상당 경비를 지출하였다. 6개월 정도 살다가 부득이한 사정으로 매매를 했다. 매매가는 초기 매입가보다 6백여만 원 상승한 가격이며, 공사경비 세금계산서는 없고 발행도 해주지 않겠단다. 이런 경우 간이영수증으로 대체 할 수 있는지, 아니면 또 어떤 서류를 준비해야 하는지 궁금하다.
자본적 지출, 지출증빙
실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제되는 필요경비는 소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조에 열거된 취득가액, 자본적지출액, 양도비를 말하는 것이다.
즉, 건물의 수선비용 등이 모두 필요경비로 공제되는 것은 아니며, 자본적 지출에 해당되는 비용만 필요경비로 공제된다.
자본적 지출액이란 해당 자산의 가치를 증대시키는 대수선비를 말하며 필요경비로 공제가 가능하다. 반면, 수익적지출은 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용으로 필요경비로 공제 받을 수 없다.
지출한 비용이 자본적 지출에 해당되는지 여부는 공사계약서, 실제 공사내역 등을 종합적으로 검토하여 최종적으로 판단한다.
필요경비로 공제되는 자본적 지출
자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등을 말한다.
(예시) 아파트 베란다 샷시비, 홈오토설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용, 자바라 및 방범창 설치비용, 사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니샷시 설치대금, 자본적지출에 해당하는 인테리어 비용 등
필요경비에 해당하지 아니하는 수익적 지출
정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용을 말한다.
①벽지, 장판 교체비용
②싱크대, 주방기구 교체비용
③외벽 도색작업
④문짝이나 조명 교체비용
⑤보일러 수리비용
⑥옥상 방수공사비
⑦하수도관 교체비
⑧오수정화조설비 교체비
⑨타일 및 변기공사비
⑩파손된 유리 또는 기와의 대체
⑪재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입
⑫화장실공사비, 마루공사비
시사점
양도소득세 계산시 필요경비로 공제받으려면 증빙에 의하여 지출사실이 확인되어야 하는 것이며 필요경비 입증서류는 지출사실을 입증할 수 있는 계약서 및 영수증을 말하고 영수증은 세금계산서, 정규영수증 또는 간이 영수증, 무통장입금증 등으로 공급자의 인적사항(사업자등록번호, 주민등록번호, 성명)과 공급일자, 가액 등이 명시되어야 한다. 영수증에 공급자의 인적사항(사업자등록번호, 주민등록번호, 성명)과 공급일자, 가액 등이 명시된 경우에는 지출증빙으로 인정받을 수 있다. |