상속주택 세대에 따라 양도세 다르다

주택을 상속받은 경우, 직면하게 되는 양도세 문제는 어떤 것이 있을까? 우리가 무심코 지나치는 사소한 경우에도 세금과 관련된 일이 숨어 있는 경우가 많다. 오늘은 피상속인이 어떤 주택을 상속받는지에 따라 세금이 어떻게 달라질 수 있는가에 대해 알아 보도록 하자.

사례 소개
화수분 씨는 주택이 있는데 상속 받아 한 채 더 생겨 2주택이 되었다. 상속 받은 집을 팔았을 때 세금이 궁금하다. 상속 받은 집을 몇 년 후에 팔아야 세금 혜택을 볼 수 있을까?

1세대 1주택 비과세
1세대1주택 비과세 요건은 국내에 1주택을 소유한 거주자인 1세대(소득세법 제89조 제2항 규정의 조합원입주권을 소유한 세대는 제외)가 그 주택의 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 양도한 경우 비과세(9억 초과 고가주택은 과세) 되는 것이다.

“1세대”란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것으로서, “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자를 포함한다.

별도 세대 및 동일 세대에 따라 양도세 다르다
일반주택 1채 보유하던 중 상속주택 1채를 상속받아 당해 상속받은 주택을 양도하는 경우 양도 당시 1세대2주택이 되어 양도소득세가 과세되고, 일반주택 여러 채를 보유하던 중 상속주택 1채를 상속받아 당해 상속받은 주택을 양도하는 경우에도 1세대 3주택 이상이 되어 양도소득세가 과세된다.

이는 상속 개시 당시 일반주택이 한 채 있든 여러 채 있든 상속주택 자체를 양도하는 경우에는 동일하게 과세된다.

참고로 소득세법 시행령 제155조 제2항의 규정에 의하여 별도 세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택(피상속인이 소유하던 주택이 2 이상인 경우 선순위 상속주택 1개에 한함)과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 보유기간이 3년 이상이면 비과세 적용을 받을 수 있다.

그러나, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 경우에는 1세대 2주택에 해당되어 양도소득세가 과세된다.

피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 아래의 순위에 따른 1주택을 선순위 상속주택이라고 한다.

① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
② 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
③ 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택
④ 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

시사점
2012.12.31까지 양도하는 경우 중과대상 1세대2주택자에 해당하는 경우에도 한시적으로 보유기간별 일반세율이 적용되고, 2013.1.1 이후 양도 분부터는 양도소득세가 중과(세율 50%)된다. 다만, 상속받은 주택의 경우(선순위상속주택을 말한다) 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 경우 중과대상 주택에서 제외된다. 위의 경우 2012.12.31까지 양도한다면 당해 상속주택은 보유기간에 따른 일반세율이 적용되고, 2013.1.1 이후 양도하는 경우 당해 상속주택이 소득세법시행령 제155조 제2항에서 규정하는 선순위상속주택인 경우 상속개시일로부터 5년 이내에 양도한다면 양도소득세 중과 배제되어 일반세율이 적용된다.