주택의 용도변경, 주의해야 한다.

도시 근교에 단독주택 한 채를 소유한 박말자씨는 이 곳에서 10년째 거주하고 있다. 지하철이 들어서고, 상권이 형성되어 박 씨는 1층에 음식점을 내기로 했다. 주택을 음식점으로 용도 변경하여 장사를 시작하였으나 당초 기대했던 만큼 장사는 잘 되지 않고 부채만 자꾸 늘어나 1년 만에 폐업하고 다른 곳에서 사업을 시작하기 위해 집을 팔았다. 박 씨는 1세대 1주택으로 10년 이상을 거주했기 때문에 당연히 비과세라고 생각하고 양도소득세 신고를 하지 않았다. 그러나 한참 후에 세무서에서 양도소득세 5천만 원을 내라고 고지서가 왔다. 대체 어떻게 된 것일까? 보유기간에 따른 비과세 혜택은 ‘주택’의 경우에 해당 세법에서는 1세대 1주택 비과세를 1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택을 보유하고 있는 경우, 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것과 그에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배 이내의 토지를 양도하는 것에 대하여는 양도소득세를 비과세 한다고 명시하고 있다. 여기서 양도하는 건물이 ‘주택인지’, ‘3년 이상 보유하였는지’ 등의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하며, ‘3년 이상 보유’라 함은 보유기간 중에 주택으로 사용한 기간이 통상하여 3년 이상인 경우로 한정하고 있다. 비과세 혜택의 판정은 양도일을 기준 결과적으로 박말자씨가 낸 양도소득세는 용도 변경한 음식점을 양도한 결과인 것이다. 따라서 그전에 10년을 소유하고 거주한 사실은 양도 당시 공부상 판단할 사항이 아닌 것이 되어버린 셈이다. 그래서 1년을 영업한 음식점은 비과세 요건을 충족할 수 없으므로 양도소득세 과세는 당연한 결과이다. 그렇다면 과세 이전으로 돌아가서 어떻게 해야만 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있을까? 박 씨의 경우는 음식점으로 용도변경하기 전에 주택으로 3년 이상 보유 및 거주하였으므로 다시 주 택으로 용도변경만 하게 된다면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 양도 시에는 반드시 주택으로 용도변경을 다시 할 것 문제는 양도 당시 주택으로 사용한 사실을 인정 받는 것인데 가장 확실한 방법은 건물을 양도하기 전에 음식점 폐업신고를 하고 용도를 다시 주택으로 변경하여 실제로 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 정리해 놓는 것이다. 물론 용도변경을 하기 위해서는 주택으로 사용이 적합하도록 의무사항 이행이 따라야 하며 매수자의 음식점 개업 여부 등 여러 가지 제약이 따를 수 있다. 만일 공부상 정리가 어렵다면 양도 당시 사살상 거주목적의 주택으로 사용하였음을 입증할 수 있는 증빙서류를 갖추어야 매수 당시 용도가 ‘주택’인 매매계약서와 가정용 전기요금납부영수증, 그리고 날짜가 찍힌 주택사진으로 내부 및 외부를 주택으로 판단할 수 있는 것이어야 한다. 또한 임대한 사실이 있다면 주택임이 명시된 임대차계약서와 임차인의 주민등록등본을 증빙서류로 제출하면 더욱 신빙성을 갖출 수 있다. 이와 같이 3년 이상 거주하던 주택을 용도 변경하여 단기간 사업을 하였다면 양도 시에는 꼭 용도를 주거용 주택으로 변경하고 공부상 정리를 해야만 비과세혜택을 받을 수 있는 점을 명심해야 한다.