서울시가 ‘한강 공공성 회복 선언’을 통해 한강변 재건축 단지들의 초고층을 허용한다는 핵폭탄 선언후 한강변 일대 지분가격과 재건축아파트가격이 급등하고 있다. 필자가 전략정비구역인 성수지구를 답사해본 바 성수지구 지분의 경우 지분가격이 3.3제곱미터당 1억원을 훌쩍 넘어서고 있는 상황이다. 이런 상황에서도 매물은 자취를 감추고 있는 형국이고 매물은 나오는 즉시 3일안에 거래되는 추세를 보이고 있다. 결론적으로 말한다면, 전략정비구역의 지분가격이 하늘높은줄 모르고 치솟고 있는 상황으로 주택경기 침체를 무색하게 할정도로 물밑에서 가격상승이 감지되고 있다는 의미다. 이는 한강변에 초고층 아파트를 건립할수 있게 한 서울시의 한강변 르네상스 계획에 따른 개발기대감과 미래가치 때문으로 볼수 있다. 따라서 한강변일대 전략정비구역중 몇 개를 골라 투자가치 및 향후 개발흐름을 분석해보는것은 의미가 있을것이라 판단된다.
<한강변 재개발·재건축 구역도/자료:서울시>
서울시는 압구정, 이촌, 여의도, 잠실, 성수, 반포, 구의 ·자양, 당산 지역에 최고 50층 내외, 평균 30~40층까지 재건축을 허용하였다. 이같은 한강변 초고층 허용 재료는 이들 지역의 집값을 단번에 급상승시키는 상승모멘텀으로 향후 지속적으로 작용할것이다. 이중에서 특히 관심을 받는지역은 누가 뭐래도 한강변 재건축 중 압구정, 여의도, 이촌지구 등을 꼽을수 있다. 왜냐하면 이들지역의 경우 전통적인 부촌으로서 지역브랜드가 갖는 상징성이 큰데다 향후 재건축 후에는 서울을 대표하는 랜드마크로서 확고하게 자리매김 할 가능성이 크기 때문이다. 따라서 이들 지역 내 위치한 수혜단지들중 일부단지라도 개발방향을 먼저 분석하지 않으면 안된다. 왜냐하면 향후 부동산 상승장에서 이들 지역 아파트의 가격상승폭이 가장 높을것이 확실하기 때문이다.
<압구정지구>
압구정지구는 115만㎡(34만py)로 총 19개 단지 1만 400가구로 구성되어 있다. 한남대교에서 성수대교에 이르는 구간으로서 압구정현대(9개 단지 5,515가구), 한양(8개 단지 2,729가구), 미성(3개 단지 2,169가구)아파트 등이 들어서 있는 지역이다.
<압구정지구 개발 구역도/ 자료:서울시>
압구정동은 지난 2005년 구 현대, 한양 등이 위치한 3개 주구를 통폐합해 60층 높이의 재건축을 추진해왔었지만 집값 불안 등의 이유로 정부가 반대해 아쉽게도 무산된 적이 있다. 그러나 지난 1월 서울시의 한강변 초고층 재건축 허용 발표로 인해 각 주구 별로 최고 50층 안팎, 평균 40층 규모의 초고층 건물을 지을 수 있게 됐다. 이로 인해 이들 지역의 개발 기대감이 사상 최고초로 높아지면서 압구정 지구의 집값역시 치솟고 있다. 압구정지구에서 재건축 사업추진이 가장 빠른 한양7차(조합설립인가) 115㎡(35py)의 경우 서울시 발표전에는 약 14억 원 선이던것이 발표직후 곧바로 1억~1억 5,000만 원 가량 상승했고, 구현대3차 109㎡(33py)는 1억~2억 원 가량 오른 14억~16억 원 선에 시세가 형성돼 있고 계속해서 상승하고 있는 추세다.
<여의도 지구>
여의도에는 주상복합을 제외하고는 총 16개 단지 7,543가구의 아파트가 입지해 있다. 이 중에서 지난번 서울시가 발표한 개발계획안에 있는 단지들은 목화, 삼부, 한양, 대교, 장미, 화랑, 삼익, 은하, 시범, 광장, 미성 등 13개 단지 6,888가구가 해당된다. 여의도 지구가 주목을 받는 이유는 무엇보다도 3종 일반주거지역에서 일반 상업지역으로 용도지역이 상향 조정되기 때문이다. 따라서 여의도 지구의 경우 층고제한이 없어져 사업성이 한층 높아질 것으로 전망된다. 그러나 용적률이 높아진 만큼 기부채납을 40%나 해야 되는 단점이 있어서 압구정 지구보다는 수익률 측면에서는 다소 낮아지지 않을까 판단된다.
한강변에 자리잡고 있는 시범이나 화랑, 삼부, 장미, 목화 등의 지역에는 최고 50층, 평균 40층 내외의 초고층 아파트가 들어설것으로 보이고 여의도 샛강 생태공원 부근에 자리잡고 있는 광장, 미성아파트등도 통합 개발돼 초고층 아파트가 들어설 전망이다.
여의도지구의 이 같은 개발계획은 압구정지구와 마찬가지로 집값을 크게 상승시키는 대형 호재로 작용하고 있어서 집값이 발표직후부터 수직상승하고 있다. 올해초 안그래도 바닥을 다지며 강남권 재건축 중심으로 상승세를 타던 상황에 이러한 초대형 호재가 가세되었기때문에 집값이 큰폭으로 상승하고 있는 추세다.
<이촌 지구>
이촌지구는 총 85만㎡(25만py) 중 이미 재건축이 진행된 곳을 제외한 33만㎡(10만py)정도가 이번 한강변 초고층 허용 계획의 대상지가 된다. 이촌지구에는 12개 단지 4,245가구가 들어서 있고, 기부체납은 25%정도다. 기부채납부지에는 대규모 공원이 조성되고 한강시민공원과 용산가족공원을 잇는 녹지축이 조성될 것으로 보인다. 다만, 지구의 절반이상이 이미 재건축을 완료했거나 진행 중이고 과거부터 강북의 대표적인 부촌으로 인식되어 왔기 때문에 매물자체가 귀한편인데다 거래가 뜸해 정확한 시세를 가늠하기 힘든 상황이지만 용산개발계획 호재와 맞물린 상태이기 때문에 시세탄력성은 상상하기 힘들정도다. 향후 강남권의 시세를 넘보는 지역이 있다면 가장먼저 용산지역에서 나올것이다.
이밖에 반포지구, 잠실지구등도 한강변 초고층 허용의 직접적인 수혜단지로서 향후 서울에서 집값이 가장 높게 상승할 지역들이다. 이들 한강변 재건축단지들이 초고층으로 지어질 경우 한강변 스카이라인도 360% 달라지게 된다. 단순히 성냥갑 아파트단지를 탈피하여 서울의 한강르네상스의 상징성도 아울러 겸하게 될만한 장관을 연출할 전망이다.