2009년 새로운 부동산시장의 투자방향 (종합)
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1 부동산에 대한 세금 완화 : (양도세율이 일반과세(6-35%)로 적용 수도권 미분양주택 취등록세50% 감면)
2 재건축 재개발에 대한 규제 완화 : (임대주택의무비율 폐지 및 용적률 완화, 한강변 초고층 건물 허용
3 4대강 개발 사업 : (한강, 낙동강, 금강, 영산강) 정비사업이 시행되면 전국적으로 21만명의 일자리가
창출되고 22조6천억원 규모의 생산 유발효과가 있다는 연구 결과
4 친환경 적인 개발 ( 환경/물.에너지) 역점 : (인구/ 환경/물/ 에너지) 역점 세계적인 대세이다.
5 수도권 규제완화 (지방균형발전문제점) : (지방균형발전문제점) 계획정비지구 신설이라는 조항과 수도권 3대 클러스터 육성 정부는 공공기관 이전으로 타격을 받을 과천이나 국가경쟁력 향상을 위해 육성할 필요가 있는 지역을 계획정비지구로 지정한다는 계획
계획정비지구는 택지개발도 가능하고 대형빌딩 건축도 제한적으로 허용되는 장점이 있다.
물론 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역 등으로 나뉘어 있는 3대권역 중 규제완화가 필요한 곳을 계획정비지구로 지정해 혜택을 줄 수도 있다.
6 서해안시대 / 남해안시대 / 동해안시대
7 FTA 협상으로 인한 농지의 규제완화 : (전국토지거래허가구역 해제)농업진흥구역 규제완화)
8 외국인 부동산시장 투자 급증 : (엔화 4조5천억투자.중동 및 해외 외국인 투자)
한국부동산시장 하락영향 부동산 규제완화와 금리인하조치 등의 정책호재에 힘입은 것이기에, 중장기적으로 부동산 가격은 상승 할 것이다.
규제완화 및 저금리는 시간이 갈수록 부동산시장에 긍정적으로 작용하여 매도세에게는 가격 상승 기대감을 향상시킬 것인 반면, 외부시장의 불확실성은 매수세의 투자 심리를 위축시켜 반대로 가격을 끌어내리려 할 것이기 때문이다.
환율안정이 매우 중요하다.
****부동산의 세분화****
보통 부동산이라면 주택/ 상가/토지 시장을 합한 모든 것을 부동산이라 하는데 이제는 세분화시켜야
한다.
1 : (주택시장)
2 : (상가시장)
3 : (토지시장) 이라고 불러야한다
(1) 주택 (아파트) 시장의 변화
60년 ; 강북.
70년 ; 여의도
80년 ; 강남
90년 ; 신도시
2000년 ; 재건축 재개발 시대
2010년 : 뉴타운시대
1번 소형주택
(인구는 늘어나지는 않아도 점점고령화 사회가 되어가고 핵 가족화 시대 는 중대형 주택 보다는 소형주택이 상승 할 것이다. 또한 수익형 상품인 오피스 시장도 눈여겨 볼만하다.
(2) 상가 시장의 변화
(상가는 근린.일반.중심.테마 상가가 있는데 정말 신중하게 접근 하는 것이 좋다.
상가는 신규상가 보다도 이미 구축이 잘된 곳이 안전한 수익률일 올릴수 있기 때문이다
올 하반기이면 경매나 공매로 근린상가가 인기가 많이 있을 것으로 예상한다.
FTA 협상으로 인한 수익형 부동산에 대한 전망.
경기가 힘들수록 경.공매에 대한 수익형 상가
(3) 토지 시장의 변화
토지는 개발방향과 정책을 알아야 한다.
개발방향을 알기 전에 먼저 우리 국토에 대하여 알아보자.
먼저 국토를 알아야 한다.
우리나라 국토는 약 22만3천 평방미터 이다.
북한 : 55.3% (12만3천 평방미터)
남한 : 44.7% (9만9천6백 평반미터) 새만금.송도 등 간척사업으로 약 10만 평방미터
한반도 길이는 백두산에서 지리산까지 약 1000Km 이다.
준농림 : (관리지역) 26% 개발가능한 용지
산림(임야) : 65%--- (관리지역26%)
농지 : 21.3% --------(관리지역 26%)
도시지역 6.1%
자연환경보전지구 7.6%
관리지역 : 계획관리 20% 생산관리 30% 보전관리 50%
도시지역 6.1%+계획관리 5% 합11% 도시개발 2020 년까지 계획수립
*** 국토종합계획 ***
국토는 2003년 1월1일 이전에는 국토이용 및 계획에 관한 법률,,
2003년 1월1일 이후는 국토계획 및 이용에 관한 법률로 수정.
제 4차 국토종합계획
(1차 : 1972~1981) (2차 : 1982~1991) (3차 : 1992~2001) (4차 : 2000~2020)
개발방향 중 공적인 개발과 민간이 개발하는 것이 있다.
(도.시.군.구 265개 전국을 국토이용에 관한 기본법으로 정리.)
**** 2006년 1월1일 국토종합계획수정안.****
국토는 개인이 아니라 전체 국민이 주인이 되는 정책을 우선으로 한다.
토지는 도시지역 과 농림지역 이 있다.
두 용도지역 중
도시지역 : 주거/상업.공업/녹지지역. 4가지 노랑 빨강 보라. 연두색 4가지
비 도시지역 : 관리지역 .농림지역. 자연환경보전지역 3가지
도시지역은 개발계획이 있다.
농림지역은 개발계획이 없다.
이러한 지역을 2003년 1월1일 이후에 도시지역 도시계획법
농림지역 --국토이용관리법
2가지를 묶어서 국토계획법으로 정한다.
농촌지역도 이제는 개발계획이 새로이 수립 되였다.
먼저 도시기본법 2000~2020 년 (20년 중.장기적 계획)
도시관리계획 (5년 마다 지구단위계획) 수립한다.
전국을 지역균형발전법에 따라서 개발 을 시키는데 각 지방마다 개발계획을 수립하여 지역특성을 살려서 개발하라고 개발촉진지구로 해주었다.
이것은 국토해양부에서 지구를 정한다.
기업도시/혁신도시/행정도시 등 개발계획이 수립되었으나 정책에 대한 일관성이 없어서 지가가 계속해서 상승하지 않는다.
지난 과거를 보면 국책사업에 대한 투자 중. 도로에 대한 개발방향이 최고의 투자 방향이다.
투자대비 10배20 배 오르는 것은 도시지역이 아닌 농촌지역에서 가능한 것이다.
그래서 도시지역인근 개발계획이 수립 된 곳을 투자하는 것이 최고의 재테크 이다.
이제는 인구에 대한 변화 환경에 대한 변화 에너지에 대한 변화를 생각하지 않은 투자는 100전100패 이다.
(녹색환경 무공해에너지. 인간human)
경기가 어려운 이시기의 부동산투자방법이란?
**** 도시지역에서 투자하는 것과 농촌지역에서 투자하는 방법.****
부동산 투자는 '법률을 사는 것, 정보를 사는 것, 미래가치를 사는 것'이다.
부동산 투자에서 가장 큰 이익을 얻는 사람은 대부분 전문적인 지식으로 정확히 미래를 예측할 수 있는 사람들이거나, 아니면 우직하게 한 번 손에 쥔 것을 놓지 않고 버티는 사람들이다.
다시 말해 부동산은 머리로 투자하는 사람과 시간에 투자하는 사람에겐 반드시 노력한 만큼 대가가 돌아오는 투자 상품인 것이다.
부동산 투자의 성공 여부는 부동산을 매도한 후라야 알 수 있다.
팔리기 전이라면 계산상으로 아무리 큰 투자수익을 가져다 줄 것으로 예상하더라도 그것은 내 것이 아니기 때문이다.
직접 내 손에 들어와야 투자이익이 되기 때문이다.
내년부터 임야는 규제가 더욱 강화되나, 농지는 각 지자체에서 개발계획이 용이하기 때문에 규제를 풀 것으로 예상된다.
개발방향과 정책이 있는 곳의 농지에 투자를 한다면 괜찮은 재테크 수단이 될 것이다.
또한 도시에는 도시정비법과 도시정비촉진법을 통해 낙후된 곳의 개발을 유도하기 때문에 상당히 기대되는 투자 부분도 있다.
1) 정보를 선점하라
부동산은 정보가 곧 생명이다.
기본적으로 4대 중앙지와 경제신문.인터넷 부동산 사이트나 카페 등을 통하여 정보를 얻는다. 특히 부동산기사보다도 경제에 대한기사를 반드시 읽어야 성공 할 수 있는 기회가 가까운 것이다.
남보다 내가 정보를 빨리 알지 못하면 뒷북을 치기 쉽기 때문이다.
2) 안전한 부동산을 사라..
불경기에는 환금성이 높은 부동산을 구입하는 것이 현명하다.
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