재산세와 종부세는 어떻게 계산할까
앞에서 본 보유세의 내용은 과세 대상과 과세 방식 그리고 납부 방법 등이었다. 사실 이 정도의 내용만을 알고 있더라도 기본은 알고 있다고 할 수 있다. 하지만 구체적으로 세금을 계산할 수 있어야 다양한 절세법이나 대응책이 나온다. 이러한 관점에서 다음의 세율을 이해하고 사례를 통해 계산 방법을 이해해 보도록 하자.
보유세 세율을 알아보자
건물 부분에 대한 재산세율과 종부세율을 알아보자. 건물은 크게 건축물과 주택으로 나누어진다. 종부세가 부과되는 것은 주택 부분이다.
① 건축물
| 재산세 | 종합부동산세 | |
|---|---|---|
골프장·고급 오락장 건축물 | 4% | 해당 사항 없음 |
법 소정 공장용 건축물 | 0.5% | |
이외 | 0.25% | |
골프장의 건축물 등은 사치성 재산에 해당되어 높은 세율로 재산세를 부과하므로 종합부동산세는 따로 부과하지 않는다.
② 주택
| 재산세 | 종합부동산세 | ||
|---|---|---|---|
과세표준 | 세율 | 과세표준 | 세율 |
6,000만 원 이하 | 0.1% | 6억 원 이하 | 0.5% |
6,000만 원~1.5억 원 이하 | 0.15%(3만 원, 누진공제액) | 6억~12억 원 이하 | 0.75% |
12억~50억 원 이하 | 1.0% | ||
1.5억 원~3억 원 이하 | 0.25%(18만 원) | 50억~94억 원 이하 | 1.5% |
3억 원 초과 | 0.4%(63만 원) | 94억 원 초과 | 2.0% |
별장은 4%이며 별장 외 주택의 보유세율은 위와 같다.
종부세 세율을 보면 과세표준이 6억 원 이하인 경우에는 0.5%의 세율이 적용된다. 여기서 주택 종부세의 과세표준은 일반적으로 ‘기준시가-6억 원’으로 계산되므로 결국 기준시가가 12억 원 이하의 구간에 대해서는 0.5%의 세율이 적용되는 셈이라고 할 수 있다.
다음으로 토지 부분을 보자.
토지는 용도에 따라 다음과 같이 3가지 형태로 구분하여 보유세가 부과된다. 토지의 용도 구분은 다소 어려운 개념이 될 수 있으나 토지 보유세를 이해하기 위해서는 반드시 이를 짚고 넘어가야 한다. 이 중 종부세가 과세되는 토지는 별도합산 토지 및 종합합산 토지로 한정되어 있다.
① 분리과세 대상 토지
논, 밭, 과수원, 목장용지, 임야의 일부, 공장용 용지(시 지역의 산업단지·공단지역의 기준면적 이내 토지)는 저율로, 골프장이나 고급오락장용 등의 토지는 고율로 과세한다. 이런 항목에 해당하는 토지는 다른 토지와 합산하지 않고 별도의 세율로 분리하여 과세하고, 종부세를 적용하지 않는다(사치성 토지는 이미 고율로 세금을 내고 있어 종부세를 추가하지 않음). 사업계획 승인을 받은 주택건설용 용지는 대부분 저율로 분리과세가 되고 있다.
| 재산세 | 종합부동산세 | |
|---|---|---|
전, 답, 과수원, 목장용지, 임야 | 0.07% | 해당 사항 없음 |
골프장 및 고급 오락장용 토지 | 4% | |
그 외(공장용 용지 일부 등) | 0.2% | |
* 참고로 위에서 임야는 모든 임야를 말하는 것이 아니라 문화재 보호구역 안의 임야 등을 말하므로 실무 적용 시 주의해야 한다.
② 별도합산 대상 토지
공장(시 지역 중 산업단지·공단지역을 제외한 곳에 있는 공장)용 건축물 부속 토지나 영업용 건축물의 부속 토지 그리고 자동차 운전학원용 토지 등 일정한 것은 별도로 모아서 과세한다. 참고로 현재 상가를 짓고 있는 경우에는 건축물이 있는 것으로 보아 별도합산 과세한다.
이렇게 상가 부속 토지 등 별도합산 토지는 공시지가 기준으로 80억 원을 초과해야 종부세가 부과된다.
| 재산세 | 종합부동산세 | ||
|---|---|---|---|
과세표준 | 세율(누진 공제액) | 과세표준 | 세율 |
2억 원 이하 | 0.2% | 200억 원 이하 | 0.5% |
2억~10억 원 이하 | 0.3%(20만 원) | 200억~400억 원 이하 | 0.6% |
10억 원 초과 | 0.4%(120만 원) | 400억 원 초과 | 0.7% |
③ 종합합산 대상 토지1)
종합합산 대상 토지는 전국의 모든 토지에서 앞에서 본 분리과세와 별도합산 토지, 비과세(묘토와 사도 등)와 과세 경감 토지를 제외한 모든 토지를 말한다. 예를 들어 놀고 있는 땅(나대지)이나 대부분의 임야 그리고 입지 기준면적을 초과한 공장용지 등이 해당한다. 이러한 종합합산 대상 토지를 많이 갖고 있어도 종부세가 부과된다. 다만, 공시지가 기준으로 5억 원을 초과해야 한다.
| 재산세 | 종합부동산세 | ||
|---|---|---|---|
과세표준 | 세율(누진공제액) | 과세표준 | 세율 |
5,000만 원 이하 | 0.2% | 15억 원 이하 | 0.75% |
5,000만~1억 원 이하 | 0.3%(5만 원) | 15억~45억 원 이하 | 1.5% |
1억 원 초과 | 0.5%(25만 원) | 45억 원 초과 | 2.0% |
재산세와 종부세 계산 사례
1세대 2주택자의 기준시가 합이 10억 원인 주택의 보유세를 계산해 보자. 단, 전년도 납부한 재산세는 100만 원, 종부세는 200만 원이라고 가정한다. 공정시장 가액비율은 재산세가 60%, 종부세가 80%이며, 세 부담 상한율은 재산세가 130%, 종부세는 150%라고 하자.
① 재산세
● 재산세 과세표준 : 기준시가×비율(60%)=10억 원×60%=6억 원
● 재산세 산출 세액 : 6억 원×0.4%-63만 원(누진공제액)=177만 원
● 재산세 납부할 세액 : 다음의 ㉠과 ㉡ 중 작은 금액=130만 원
㉠ 재산세 산출 세액 : 177만 원
㉡ 세 부담 상한율에 의한 납부액 : 100만 원×130%=130만 원
② 종부세
● 종부세 과세표준 : (기준시가-6억 원-기초공제)×비율=(10억 원-6억 원-0원)×80%=3.2억 원
● 종부세 산출 세액 : (3.2억 원×0.5%)=160만 원
● 재산세 중복분 차감 : 705,085원
종부세가 부과되는 구간은 재산세도 부과된다. 따라서 종부세 산출 세액에서 중복 계산된 재산세를 차감해야 이중과세가 되지 않는다. 참고로 위의 식에서 ❶은 올해 납부한 재산세액, ❷는 전체 과세표준에 대해 표준세율로 계산한 재산세액, ❸은 6억 원을 초과한 과세표준에 대해 표준세율로 계산한 재산세액을 말한다. ❶과 ❷는 앞의 재산세 계산 과정에서 알 수 있다. ❸은 다음과 같이 구할 수 있다.
● 4억 원×60%×0.4%(과표 3억 원 초과 시의 재산세 세율)=96만 원
● 최종 종부세 산출 세액 : 160만 원-705,085원=894,915원
● 종부세 납부할 세액 : 다음의 ㉠과 ㉡ 중 작은 금액=894,915원
㉠ 종부세 산출 세액 : 894,915원
㉡ 세 부담 상한율에 의한 납부액 : (❶ 100만 원+200만 원)×(❷ 150%)-❸ 130만 원=320만 원
여기서 ❶은 전년도에 납부한 재산세와 종부세 합계액을 말한다. 종부세의 세 부담 상한율은 보유세 전체를 가지고 순차적으로 따지기 때문에 이렇게 합계한다. ❷는 종부세의 세 부담 상한율로 종전보다 150%(1.5배) 증가를 허용한다. 마지막으로 ❸은 올해 납부액으로 결정된 재산세액을 말한다.
③ 총 보유세 계
① + ② = 1,300,000원+894,915원 = 2,194,915원
TIP 종부세 절세법 요약
① 1주택자
단독 명의자는 기준시가 9억 원까지는 종부세가 비과세되며, 공동소유자는 기준시가 12억 원까지 비과세된다. 이외 재산세 중복분을 종부세에 차감하기 때문에 실질적으로 비과세 금액은 더 올라갈 수 있다. 참고로 단독명의인 1주택자는 세액공제 제도가 있어 종부세를 거의 부담하지 않는다. 따라서 단독 명의자가 돈을 들여가며 애써 공동등기를 할 필요는 없다. 물론 무주택자가 12억 원 이하인 집을 취득하는 경우에는 증여세 비과세 한도(배우자 간은 6억 원)를 활용하여 공동등기를 하면 보유세뿐만 아니라 양도세 등에서도 절세 효과를 누릴 수 있다.
② 2주택 이상자
2주택 이상을 보유한 경우에는 기준시가 6억 원까지 종부세가 비과세된다. 단독명의로 된 1주택자에 대한 3억 원 공제가 적용되지 않기 때문이다. 하지만 앞으로 종부세는 개인별로 과세가 되는 만큼 한 사람이 보유하는 것보다는 골고루 분산하여 주택을 가지는 것이 좋을 것이다. 만약 현재 2주택 이상을 한 사람의 명의로 가지고 있는 경우 종부세가 많이 나올 것으로 예상되면 처분이나 증여 등으로 몸집을 줄이거나 임대사업자등록을 하도록 한다.
각주
- 1)
종합합산 과세 대상 토지는 소득세법상 비사업용 토지에 해당되어 이를 처분할 때 세금이 많이 나오는 게 일반적이다.