할인현금수지분석법

할인현금수지분석법

                 ​(DCF 분석법, 할인법)

 1. 할인현금수지분석법의 개념과 분석절차

  1) 할인현금수지분석법은 화폐의 시간가치를 고려하고 투

          자 시 예상되는 모든 현금수지를 대상으로 한다. 

  2) 장래 예상되는 현금유입(현금수입)과 유출(지출)을 현재가

       치로 할인하고 이것을 서로 비교하여 투자판단을 결정하

       는 방법이다.(28회)

  3) 장래현금흐름의 예측은 대상부동산의 과거 및 현재자료

        와 비교부동산의 시장자료를 토대로 여러 가지 미래예

        측기법을 사용해서 이루어진다.(28회)

  4) 현금흐름의 추계에서는 부동산운영으로 인한 영업소득

       뿐만 아니라 처분시의 지분복귀 액도 포함된다.(28회)

  5) 여러 투자안의 투자 우선순위를 결정할 때 순현가법과

       내부수익률법 중 어느 방법을 적용하느냐에 따라 투자

                                                         우선순위가 달라질 수 있다.

  6) 세후(세전×)현금흐름을 기초로 해서 투자결정하는 방법이다.

  7) 순현가법, 내부수익율법 및 수익성지수법 등은 현금흐름을 할인하여 투자분석하는 방법이다.

        ​(28회)

  8) 순현가 ⇒ A - B 수익성지수 ⇒ A ÷ B 내부수익률 ⇒ A = B

       (현금유입의 현가 합 – 현금유출의 현가 합)

  2. 순현가법(순현재가치법)☆☆☆

  1) 장래에 발생할 수입의 현가총액에서 비용의 현가총액을 차감한 금액이다.

        순현가 = 현금유입의 현가 합(장래 수익의 현가)☆☆☆ - 현금유출의 현가 합

            = 세후소득(세후현금수지 +세후 지분복귀액)의 현가 합 - 지분

                               ※ 현금유입의 현가 합 = 세후 현금흐름의 현가 + 세후 지분복귀액의 현가

                                        세후현금수지에는 부채서비스액을 뺀 금액이다.

                                        세후지분복귀액에는 미상환잔금을 뺀 금액이다.

                                        지분은 총투자액이 아니다.

  2) 부동산 보유기간 동안 예상되는 매년의 세후현금흐름의 현재가치와 부동산의 처분 시 에 예상되

       는 세후 지분복귀액의 현재가치의 합이 지분투자액(총투자액×)☆☆☆보다 크다 는 것은 순현가가

       ​‘0’보다 크다는 것을 의미한다.

  3) 순현가가 ‘0’보다 크다는 것은 수익성지수가 ‘1’보다 크다는 의미이다.

  4) 순현가를 구하기 위해 적용되는 할인율은 요구수익율을 사용하므로 사전에 반드시 요구수익률

       을 결정해야하는 단점이 있다.

  5) 동일한 현금흐름의 투자안이라도 투자자의 요구수익률에 따라 순현재가치(NPV)가 달라질 수 있

        다.(27회)

  6) 순현가법(내부수익률법×)을 이용하여 투자안의 경제성을 평가하는 것이 기업의 부의 극대화에

       부합되는 의사결정방법이 된다.

  7) 순현가법을 이용하면 순현가 자체로도 투자판단이 가능하지만, 내부수익률은 내부수익률 자체

        로 투자판단이 불가능하므로 요구수익률을 알아야 판단이 가능하다.

  ) --> 8) 투자금액이 동일하고 순현재가치가 모두 0보다 큰 2개의 투자안을 비교ㆍ선탹할 경우, 부의 극

       대화원칙에 따르면 순현재가치가 큰 투자안을 채택한다.(26회)

  ) --> 9) 두가지 투자대안의 순현가가 모두‘0’보다 클 때, 두 대안이 상호배타적(독립적×)이 면 순현가

       가 더 큰 것을 선택하여 투자하고 두 대안이 상호독립적(배타적×)이면 둘 다 선택하여 이윤의 극

       대화를 꾀한다.

  10) 순현가가‘0’보다 크다는 것은 내부수익률이 요구수익율보다 크다는 뜻이다.

  3. 수익성지수

   1) 현금유입의 현가 합을 현금유출의 현가 합으로 나눈 값을 말한다.

         수익성지수 = 현금유입의 현가 합 / 현금유출의 현가 합

   2) 순현가가 ‘0’보다 큰 투자안의 수익성지수는 항상 ‘1’보다 크다.

   3) 수익성지수가 ‘1’보다 크거나 같으면 투자타당성이 있다.

   4) 수익성지수는 투자의 규모가 크게 다른 두 개 이상의 사업을 비교 검토할 때 상대적 우선순위

         결정에 유효지표로 사용된다.

  4. 순현가법과 수익성지수법과의 관계

  1) 순현가가 같더라도 수익성지수는 다를 수 있다.

  2) 투자규모에 차이가 있는 상호배타적인 투자안의 경우 순현재가치법과 수익성지수법을 통한

       의사결정이 달라질 수 있다.(27회)

  3) 순현재가치(NPV)가 0인 단일투자안의 경우, 수익성지수(PI)는 1이 된다.(26회)

  5. 순현가법과 내부수익률법의 관계

   1) 순현가법과 내부수익률법의 비교

구분	순현가법	내부수익률법
투자결정의 준거	순현가	내부수익률
적용되는활인율	요구수익율	요구수익율
투자판단기준	순현가는 0과 비교(28회)	요구수익률로 비교(28회)
재 투자수익률	요구수익률로 재투자(합리적)	내부수익률로 재투자(비합리적)
가산가치의 원리	적 용	비 적 용
부의 극대화	부의 극대화를 달성하는 투자분석기법은현금의 절대 크기를 기준으로 하는 순현가법이지 수익률을 기준으로 하는 내부수익률법이 아니다

 

  2) 순현재가치법은 가치가산원리가 적용되나, 내부수익률법은 적용되지 않는다.(27회)

  3) 재투자율의 가정에 있어서 순현재가치법(내부수익률법×)이 내부수익률법(순현재가치법×) 보다 더

       합리적이다.(27회)

  4) 순현가법에서는 투자판단기준은 ‘0’과 비교(요구수익률×)하며, 내부수익률법은 투자판단 의 기준

      으로 요구수익률과 비교한다.(28회)

[출처] 부동산학개론 37. 할인현금수지분석법|작성자 지식기부천사