어림셈법, 비율분석법, 수익률법

어림셈법, 비율분석법, 수익률법

1. 영업 수지표
     - 가능 총 소득 = 임대 면적 x 단위 임대 가격 
     - 유효 총 소득  = 가능 총소득 - 공실 및 불량 부채 + 기타 수익(주차장 수익 등)
     - 순영업 소득(NOI) = 유효 총소득 - 영업 경비
     - 세전 현금 수지 = 순영업 소득 - 부채 서비스      // 순영업 소득에서 원리금을 뺀다.
     - 세후 현금 수지 = 세전 현금 수지 - 영업 소득세      
     - 영업 소득세  = (순영업 소득 + 대체 충당금 - 이자지급액  - 감가상각비 ) X 소득세율 
                               // 영업소득세 계산할 때는  원리금(원금+이자) 중 이자만 혜택을 본다.
     - 영업 경비 = 유지 관리비, 화재 보험료, 수도료, 전기료, 재산세는 포함    소득세 제외

■ 다음은 임대주택의 1년간 운영실적에 관한 자료이다 이와 관련하여 틀린 것은?
     ● 호당 임대료 : 6,000,000원                      ● 임대 가능 호수 : 40호
     ● 공실률 : 10%                                          ● 운영비용 : 16,000,000원
     ● 원리금 상환액 : 90,000,000원                 ● 융자 이자 : 20,000,000원
     ● 감가상각액 : 10,000,000원                     ● 소득세율 : 30%   

                                                                      [ 계산 결과 ]
    ① 유효 총소득 : 216,000,000원                 2.16억원
    ② 순영업 소득 : 200,000,000원                 2억원
    ③ 세전현금 수지 : 110,000,000원              1.1억원
    ④ 영업소득세 : 50,000,000원                     0.51억원
    ⑤ 세후 현금수지 : 59,000,000원                 0.59억원

■ A 부동산의 다음 1년간 소득 및 비용명세서를 이용하여 순영업소득을 구하시오.
     ● 유효 총소득 : 1억원
          - 유지 관리비 : 1800만원             - 전기료 : 200만원
          - 화재 보험료 : 350만원                - 재산세 : 340만원
          - 소득세 : 800만원                        - 부채서비스액 : 120만원
          - 수도료 : 120만원

  ▷ 풀이) 순영업 소득 = 유효 총소득 - 영업 경비   이다.
                영업경비에 들어가는 항목을 찾아야 한다는 것이 문제의 핵심이다.
                유지 관리비, 화재 보험료, 수도료, 전기료, 재산세는 포함  소득세는 제외
        NOI = 1억 - (0.18  + 0.035 + 0.012 + 0.02 + 0.034) = 0.719 억원
             
■ 대상 부동산의 순영업 소득(NOI)은?
    - 건축연면적 : 1,800㎡
    - 유효임대면적 비율 : 80% (건축 연면적 대비)
    - 연 평균 임대료 : 5,000원/㎡
    - 영업경비율 : 50% (유효조 소득 기준)
    - 평균 공실율 : 10%
    - 연간 부채 상환액 : 500원/㎡ (유효 임대 면적 기준) 

  ▷ 풀이) 순영업 소득 = 유효 총소득 - 영업 경비   이다.
       - 가능 총소득 = 720만원 
       - 유효 총소득 = 720만원 - 72만원 =648만원
       - 순영업소득 = 유효 총소득 - 영업 경비 = 648 -324 =324 만원

■ 어느회사의 1년 동안의 운영수지다.   세후 현금수지는?
    - 가능총소득 : 4800만원                              - 공실 : 가능총소득의 5%      
    - 영업소득세율 : 연 20%                              - 원금상환액 : 200만원
    - 이자비용 : 800만원                                    - 영업경비 : 240만원 
    - 감가상각비 : 200만원

  ▷ 풀이) 순서대로 구해 보자
       - 유효 총소득 = 가능총소득 - 공실률 및 불량부채 + 기타 소득
                            = 4800 - 240 + 0  = 4,560만원
       - 순영업 소득 = 유효총소득 - 영업 경비 = 4560 - 240 = 4,320만원
       - 세전 현금 수지 = 순영업 소득 - 부채 서비스 = 4320 - 1000 = 3,320만원
       - 세후 현금 수지 = 세전 현금 수지 - 영업 소득세 
                                 = 3320 - (4320 - 800 -200) x 0.2 = 2,656만원

2. 승수법
     - 총소득 승수 = 총투자액 / 총소득
     - 순소득 승수 = 총투자액 / 순영업 소득                // 자본 회수 기간과 같다.
     - 세전현금수지 승수 = 지분 투자액 / 세전현금수지
     - 세후현금수지 승수  = 지분 투자액 / 세후현금수지

■ A 투자안의 순소득 승수가 4라는 의미는 ?
     - 순소득 승수 = 총 투자액 / 순영업 소득  = 4 라는 의미 이다.    
       이는 순영업 소득으로 4년만 영업을 하면 자본금 회수가 가능하다는 의미이다.
       이는 총투자액의 25%를 매년 벌어 들인다는 것이다.    

3. 수익률법
     - 총자산 회전율 = 총 소득 / 총 투자액
     - 종합 환원율 = 순영업소득 / 총 투자액
     - 지분 배당률 = 세전 현금수지 / 지분 투자액
     - 세후 수익률 = 세후 현금수지 / 지분 투자액

■ (주)태산은 A 부동산에 50억원을 투자하려고 한다.   다음의 자료를 참고하여 옳은 것은?
    - 저당비율 : 60%                                        - 임대단위 수 : 100호
    - 세전현금 수지 : 4억원                                - 단위당 임대료 : 1,000만원
    - 공실 및 불량부채 : 가능 총소득의 20%      - 영업경비비율은 유효총소득 기준
    - 영업경비 : 3억원

  ① 종합자본환원율은 20% 이다.             ② 채무불이행률은 25%이다.
  ③ 영업경비비율은 37.5% 이다.           ④ 자본회수기간은 5년이다.
  ⑤ 지분배당률은 10%이다.

풀이) 가능총소득 = 100호 x 1000만원 = 10억
         유효총소득 = 가능총소득 - 공실 및 불량부채 = 10억 - 2억 = 8억
         순영업 소득 = 유효 총소득 - 영업 경비 = 8억 - 3억 = 5억 
         부채 서비스 = 순영업 소득 - 세전현금수지 = 5 - 4 = 1억
         저당비율 (60%) = 저당 / 총투자  =  x / 50 = 0.6 에서
                                               저당금액은 30억, 지분 투자 20억
         자본환원율 = 순영업소득 / 총투자액 = 5 / 50 = 10%
         채무불이행률 = (영업경비 + 부채서비스액) / 유효 총소득 
                              = (3 + 1) / 8 = 1/2 = 50%
         영업경비비율 = 영업경비 / 유효총수득 = 3 / 8 = 37.5%
         자본회수기간 = 총자본 / 순영업 소득 = 50억 / 5억 = 10년
         지분 배당률 = 세전현금수지 / 지분 투자액 = 4억 / 20억 = 1 / 5 = 20%


■ 다음에 주어진 자료를 활용하여 순소득승수(자본회수기간)를 구하시오.
     - 총투자액 : 80억원                           - 대출금리 : 10%
     - 지분투자액 : 20억원                        - 상환기간 : 30년
     - 원리금 상환액 : 3억원                      - 순영업소득 : 8억원

 풀이) 자본 회수기간은  = 총투자액 / 순영업 소득  = 80 / 8 = 10년 


■ 제시된 내용에 관한 설명으로 틀린 것은
     갑은 현금으로 5억원을 투자하여 순영업소득이 연간 8천만원, 저당지불액이 연간 4천만
     원인 부동산을 8억에 구입하였다.
   ① 종합 환원율은 10%이다.                               ② 저당비율은 37.5%이다.
   ③ 자본회수기간은 10년이다.                             ④ 지분환원율은 7%이다.
   ⑤ 부채감당률은 2이다.

풀이) 지분 투자금액 : 5억원
         부채 : 3억원
         저당지불액 : 4,000만원 /년
     종합 환원율 = 순영업 소득 / 총 투자 = 8000 / 8억 = 10%
     저당비율 = 융자액 / 부동산 가치 = 3/8 = 37.5%
     자본회수기간 = 총투자 / 순영업 소득 = 8 / 0.8 = 10년
     지분환원율 = 세전현금수지 / 지분 투자액  = (순영업소득 - 부채서비스) /지분투자액
                       = (0.8 -0.4 ) / 5 = 8%
     부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스 = 0.8 / 0.4 = 2

■ 다음은 임대주택의 1년간 운영실적 자료이다.   가능총소득에 대한 영업경비 비율은? 
    (단 주어진 조건에 한함)
    - 호당 임대료 : 500만원/년              - 임대가능 호수 : 60호
    - 공실률 : 10%                                - 순영업 소득 : 2.1억/년
 
풀이) 가능총소득 = 500 x 60 = 3억원
         유효총소득 = 가능총소득 - 공실률 + 기타경비 = 3 - 0.3 = 2.7억원
         순영업소득 (2.1억) = 유효 총소득(2.7억) - 영업 경비   >>  에서  
         영업경비 = 0.6억원
         영업경비 / 가능총소득 = 0.6 / 3 = 20% 
 
4. 비율 분석법
    - 대부 비율 = 부채 잔금 / 부동산 가치
    - 자기자본 비율 = 자기 자본 / 부동산 가치
    - 부채 비율 = 부채 잔금 / 자기 자본
    - 부채 감당률 = 순영업 소득 / 부채서비스액
    - 채무불이행률 = (영업경비 + 부채서비스액)/유효총소득
    - 총자산 회전률 = 총소득 / 부동산 가치(총투자액)
    - 영업경비비율 = 영업 경비 / 유효총소득
    - 총부채 상환비율 (DTI) = ( 당해 대출 원리금 상환액 + 기타 부채 연간 이자 ) / 연소득

■ 시장가격이 5억원이고, 순영업소득이 연 1억원인 상가를 보유하고 있는 A가
    추가적으로 받을 수 있는 최대 대출 금액은? (단 주어진 조건에 한함, 27회 기출)
     - 년간 저당 상수 : 0.2
     - 대출 승인 조건 :  LTV 60% 이하, 부채 감당률 : 2 이상
     - 상가의 기존 대출금 : 1억원

  ▷ 풀이) LTV에 따른 대출 가능 금액은  5억 X 0.6 = 3억원
               부채 감당률 2에 따른 대출 가능 금액
               부채감당률 = 순영업 소득 / 부채 서비스액  = 1억원 / 부채 = 2   에서  
               가능 부채 서비스액/년 은 5,000만원  
               →  부채서비스액 /저당상수(년간) = 대출 금액  = 2.5억
               따라서 총 2.5억원이 대출 가능하고, 기존에 1억의 대출이 있으니
               1.5억의 추가 대출이 가능하다